11月40城新房成交创近十年最差,二手住宅持续低迷 | 楼事

“房地产行业政策面迎来转折点,但市场仍在探底。 

上海易居房地产研究院监测数据显示,11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降,成交规模为近十年表现最差11月。二手房市场方面,11月13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套,较上月增长28.9%,较去年同期下降40.6%,二手住宅成交持续降温。 

实际上,从政策面传导到市场往往会有半年左右的滞后期,预期的市场底尚未真正到来。加上现阶段房企加强销售回款仍是第一要务,年末企业将加大供货力度,打折降价潮或将蔓延。受此影响,年末成交有望企稳,但回升幅度有限。 ” 

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1月40城新房成交创近十年最差,二手住宅持续低迷

01

40城新房成交仍在探底

9月末自央行提出“两个维护”以来,个人按揭贷款确实有边际改善的趋势,从市场层面来看,政策基本面改善将带动年底房地产市场转暖,成交有望企稳回升,但市场较难出现反转行情。

11月,重点城市新房成交继续走低,上海易居房地产研究院监测,11月,40个典型城市新建商品住宅成交2014.0万平方米,为近10年表现最差的11月。

从增速来看,11月40城新房成交量环比下降4.3%,同比大降39.4%,自6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来,同比降幅已连续5个月加速扩大。

从近6个月新建商品住宅移动平均同比增速来看,11月,成交增速曲线降幅扩大8.8个百分点至-26.4%,已接近10年来历史最低位。

实际上,整体走势具有很强的周期性,2020年上半年受疫情影响,成交增速曲线在历史较低值附近震荡,7月开始上行,至2021年4月见顶后持续回落,随后三季度以来,调控组合拳下,40城新房成交量近6个月移动平均同比增速于9月份首次转负,随后市场情绪持续快速回落。

近期中央密集释放宽松信号,但考虑到传导至市场面仍需时日,且临近年底,开发商会加大推盘和促销力度,预计未来3个月,40城新房成交量难以扭转颓势,还会继续向下探底。

图:40个典型城市新建商品住宅成交面积及同比增速

1月40城新房成交创近十年最差,二手住宅持续低迷

数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、上海易居房地产研究院

02

浙江三线城市领跌,宁波年内缩水六成

从各线城市累计增速来看,一、二、三四线城市1-11月新建商品住宅累计成交同比增速均收窄,增速依次为23.7%、4.9%、-8.3%,较上月分别收窄8.7、5.1、4.7个百分点,预计12月将继续回落,聚焦城市层面,绝大部分城市同比增速均呈现出明显回落。

各城市之间分化进一步加剧,一线城市和部分强二线城市1-11月新建商品住宅累计成交同比增速领先,其中厦门、珠海、杭州累计成交增速均超50%;而三线城市降幅较为明显,其中金华、洛阳、惠州等城市累计成交增速降幅均超过20%。

值得注意的是,浙江省三线城市市场降温最为明显,由于去年同期浙江省各城市楼市较热,今年下半年以来多地出台楼市调控政策,市场逐渐降温。

以宁波为例,今年1月,宁波新房成交量一度达到187.4万平方米,5月,宁波楼市调控加码,自此之后宁波新房成交量同比增速连降7个月,至11月,仅成交约64万平方米,较见年年初成交量缩水高达65%,并且增速已降至-52.7%,创2012年以来最低值(除去2020年2月)。1-11月,新房成交累计同比下降17.3%。

  表:1-11月40城新建商品住宅成交面积累计同比增速

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数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、上海易居房地产研究院

03

二手房成交规模持续下滑,深圳成交筑底

今年下半年以来,随着调控政策和信贷环境的持续收紧,全国二手住宅市场形势急转直下,成交量连续多月快速下滑,部分城市单月成交量甚至连创多年新低。至11月,多个城市二手房成交量环比出现明显增长,结束下半年以来二手房成交量价齐跌的态势。

上海易居房地产研究院监测数据显示,11月,13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套,环比增长28.9%,较去年同期下降40.6%。

  表:11月13个热点城市二手住宅成交量增速

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数据来源:各地官方房地产信息网、上海易居房地产研究院

但从累计增速来看,13个热点城市1-11月累计成交同比下降6.0%,降幅扩大3.9个百分点,其中,深圳累计下降57.6%创热点城市最大降幅。

深圳作为全国首个实行二手房指导价的城市,二手房成交量连续多月在近10年低位徘徊。CRIC数据显示,深圳11月二手住宅成交2118套,较上月增长7.2%,较去年同期下降63.9%。

过去10年,深圳二手住宅成交规模月均在6600套左右,而过去几个月,深圳单月二手房成交连续在2000套以下,甚至9月创下1765套的最低规模(除去2012年和2020年的春节月份)。受益于信贷层面的宽松,11月,深圳二手房成交略有回暖,成交套数回升至2000套以上,但并不能说明市场明显转向,而是进入筑底盘整期。

图:2012年以来深圳二手住宅成交规模(单位:千套)

1月40城新房成交创近十年最差,二手住宅持续低迷

此外,从二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速来看,11月13城二手住宅成交增速下降32.7%,同时,11城二手住宅价格同比涨幅已连续5个月收窄。考虑到目前二手住宅成交量尚未恢复到稳定水平,市场信心塑造仍需时间,预计在市场惯性作用下,未来两三个月热点城市二手房量价总体将进一步走弱。

图:热点城市二手住宅成交量价走势

1月40城新房成交创近十年最差,二手住宅持续低迷

备注:成交量取近6个月移动平均同比增速,房价指数为11城简单算术平均值,不包括苏州、佛山;数据来源:各地官方房地产信息网、国家统计局、上海易居房地产研究院

1月40城新房成交创近十年最差,二手住宅持续低迷

政策层面来看,近期中央多部委密集表态,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,各地银行房贷投放和利率情况虽略有好转,但总体依然审慎。

与此同时,政治局会议最新表态,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。中央首次提出房地产行业“良性循环”的发展目标,这也意味着此次房地产市场急速降温引起的风险得到了充分重视。考虑到政策传导至市场具有滞后性,未来三个月市场颓势难以根本性扭转,市场尚未真正见底。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:易居房地产研究院,36氪经授权发布。

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